Sep-Ruf-
Haus

Entstehungsgeschichte, Quellen und Bürgerstimmen rekonstruiert nach Irene Meissner: Sep Ruf 1908 | 1982, Deutscher Kunstverlag, 3. Auflage Berlin 2025, Kapitel „Wohnbauten 1950–1954" — die Darstellung folgt der Maxvorstadt-Vibes-Lesart.

Vorgeschichte: vom DAF-Grundstück zum Modellprojekt

Die Eckgrundstücke Theresien-/Türkenstraße gehörten bis 1945 zum Liegenschaftsbesitz der Deutschen Arbeitsfront. Nach Kriegsende fielen sie über die alliierte Kontrollrats-Direktive Nr. 50 an den Freistaat Bayern, der die Ruinenflächen — soweit ein angemessener Verkaufspreis nicht erzielbar war — auch in Erbbaurecht abgab.

Parallel hatte Robert Vorhoelzer — Postbau-Architekt der zwanziger Jahre, ab 1945 wieder Lehrstuhlinhaber an der TH München und „Spezialkommissar für Instandsetzung und Wiederaufbau" — Anfang 1946 vom Kultusministerium den Auftrag erhalten, eine städtebauliche Studie für Maxvorstadt und Schwabing vorzulegen. Sein Vorschlag: weg vom dichten gründerzeitlichen Block, hin zu lockerer, durchgrünter Setzung mit zurückgenommener Bauflucht.

Den passenden Bauträger fand das Land im Frühjahr 1950: Am 4. April gingen die Grundstücke an den Verein zur Behebung der Wohnungsnot e. V. — 1948 in Nürnberg gegründet, ab 1950 als Wohnbau-Treuhandgesellschaft mbH firmierend. Der Verein hatte sich in Franken mit einem in Deutschland völlig neuen Modell einen Namen gemacht: dem selbstgenutzten Miteigentum. Sep Ruf wirkte beim Sprung der Vereinigung nach München als stellvertretender Vorsitzender der hiesigen Zweigstelle. Architekt und Bauherr in Personalunion — eine Konstellation, die das Tempo der folgenden Monate erklärt.

Erstes Wohnhochhaus Münchens

Rufs Antwort auf das schmale Eckgrundstück war eine achtgeschossige Wohnscheibe, zurückgesetzt hinter die alte Bauflucht, im Erdgeschoss durchlaufende Ladenzeile, darüber 42 Wohnungen als Dreispänner organisiert, durchgehend nach Süden orientiert. Die Südfassade öffnet sich raumhoch in einem einzigen Glasband; davor läuft ein durchgehender Balkon, der an der Straßenkreuzung um die Ecke knickt.

Mit 23 Metern stieß der Bau hart an die seit 1904 geltende Münchner Staffelbauordnung: bis zur Dachrinne maximal 22 Meter, Haushöhe nicht über Straßenbreite, alles ab fünf Geschossen bereits Hochhaus. Die Regierung von Oberbayern erteilte die nötigen Dispense — für Baulinie wie für Geschosszahl. Der Bauantrag vom 30. Mai 1950 war keine sieben Wochen später beschieden (19. Juli 1950).

Die Ausführung lief im gleichen Tempo. Der Rohbau stand nach sieben Wochen; im April 1951 war das erste Wohnhochhaus Münchens bezugsfertig. Vom 7. bis 15. April öffneten die Musterwohnungen — Möbelauswahl: Sep Ruf. Die Münchner kamen in Scharen.

Konstruktion und Kosten

Tragwerk in Schottenbauweise, Wände aus 32 cm starkem Schüttbeton, kurze Spannweiten. Außen das Gegenstück: filigrane Metallstützen, schlanke Stahlbeton-Balkone, ein flach auskragendes Dach auf Stützen. Auf Zentralheizung und Untergeschoss verzichtete Ruf, dafür Ölöfen in den Wohnungen und ein rückwärtiger eingeschossiger Anbau für Versorgung und Garagen.

Ergebnis: 38 DM Herstellungspreis pro Kubikmeter umbauten Raumes. Kaufpreis je nach Größe und Lage 14.000 bis 18.000 DM. Die Käufer entrichteten ein Fünftel bei Einzug, dann monatlich 80 bis 100 DM; nach zehn Jahren halbierte sich die Rate, nach 27 Jahren war die Wohnung schuldenfrei in Privateigentum. Der rechtliche Rahmen: das Wohnungsbaugesetz vom 24. April 1950 — Wohneigentum für breite Schichten als bundesdeutsches Programmziel der frühen Nachkriegszeit.

Reaktion: „Glaskasten" oder Aufbruch?

Eine vergleichbare Bauform war in Bayern bis dahin unbekannt. Bundesweites Vorbild: die ab 1946 in Hamburg errichteten Grindelhochhäuser in Rotherbaum, zwölf Scheibenhäuser mit 9 bis 14 Geschossen — formal entschieden radikaler als Rufs Münchner Bau.

München reagierte gespalten. Aus der Bürgerschaft kam die Forderung nach „keiner Revolution des Baustils", die Süddeutsche Zeitung zitierte die Stimmung am 3./4. März 1951 mit dem Satz „München muß München bleiben", und das Etikett „Glaskasten" wurde zum geflügelten Spottwort für ein Haus, dessen Südseite ohne sichtbare Fenstersturze vom Boden bis zur Decke verglast war. Anders der Architekturkritiker Hans Eckstein: Für ihn begann mit dem Bau eine „zeitgemäße städtebauliche Ordnung" Münchens. Auch Vorhoelzer hatte Rufs Konzept schon in seinem Gutachten vom 14. April 1950 als die im eigenen Maxvorstadt-Plan vorgesehene „Auflockerung nach den Grundsätzen von Licht, Luft, Sonne und Abkehr von der Blockbebauung mit den toten Winkeln" gewürdigt.

In München blieben Bauten dieser Modernität in den Folgejahren rar. Als zweites prägendes Werk derselben Linie nennt die Forschung das Kithan-Haus am Maximiliansplatz, 1953 von Georg Brenninger errichtet — mit der ersten vorgehängten Glasfassade Münchens. Erst über die Jahrzehnte verschob sich die öffentliche Wahrnehmung; heute liest sich Rufs Wohnscheibe als selbstverständlicher Teil des Stadtviertels.

Bedeutung im Werk Rufs

Das Haus eröffnet Rufs produktivste Phase. Es folgen die Akademie der Bildenden Künste Nürnberg (1952–1954), die Neue Maxburg in München (1954–1957, mit Theo Pabst), der Deutsche Pavillon zur Expo 58 in Brüssel (mit Egon Eiermann) und der Kanzlerbungalow in Bonn (1963/64) für Ludwig Erhard. Schon im Theresienstraßen-Bau steht der Kanon: Transparenz, schwebende Schichten, klare Proportion, präzises Detail. Heute Station auf dem Sep-Ruf-Pfad der Stadt München.

Denkmalschutz und Sanierungen

1988 in die Bayerische Denkmalliste eingetragen. 2008 erfolgte eine denkmalgerechte Fassadensanierung, 2019/2020 die Sanierung der Balkone. Zum Jubiläum 2021 — siebzig Jahre nach dem Erstbezug — veranstaltete die Sep-Ruf-Gesellschaft das Programm „Sep-Ruf-Haus 70".

Anschluss an heute — was wieder Sinn machen könnte

München steckt 75 Jahre nach Rufs Wohnhochhaus wieder in einer akuten Wohnungsnot. Mietpreise gehören zu den höchsten in Deutschland, das Neubauvolumen ist eingebrochen, die Genehmigungsdauern sind lang. Ein nostalgischer Rückgriff auf 1950 verbietet sich — moderne Schutz-, Umwelt- und Beteiligungsrechte sind unverzichtbar. Lohnenswert ist trotzdem der Blick auf einige strukturelle Antworten, die dem Modell Theresienstraße seine Schlagkraft gaben.

Verfahrenstempo. Sieben Wochen vom Bauantrag (30. Mai 1950) bis zur Baugenehmigung (19. Juli 1950), inklusive Dispense für die Höhenüberschreitung. Heute dauert vergleichbare Verwaltungsarbeit oft Jahre. Die Bundes- und Landesinitiativen unter dem Schlagwort „Bauturbo" zielen genau darauf — und müssen den Spagat zwischen Beschleunigung und materiellen Schutzrechten neu austarieren. Das Sep-Ruf-Haus erinnert daran, dass schnelle Behörden­entscheidungen einmal die Regel waren, nicht die Ausnahme.

Ratenfinanzierter Eigentumserwerb. Der Bauherr verlangte ein Fünftel Anzahlung, danach 80 bis 100 DM monatlich, halbierte Rate nach zehn Jahren, volles Eigentum nach 27. Das ist im Kern ein gestuftes Mietkauf-Modell — heute wieder im Gespräch unter Begriffen wie Mietkauf für Familien, genossenschaftliches Dauerwohnrecht oder den Selbstnutzer­modellen kommunaler Träger wie der bayerischen BayernHeim. Das strukturelle Problem von 1950 wie 2026 ist dasselbe: für Mittelschicht-Haushalte ist der Eigenkapitalsprung in den Erwerb zu groß. Eine gestaffelte Rate war damals die Antwort, und sie ist sie in modifizierter Form auch heute.

Gemeinnützige Bauträgerschaft. Der Verein zur Behebung der Wohnungsnot war kein renditeorientierter Investor, sondern eine an die Nutzer zurückgebundene Konstruktion. Seit 1. Januar 2025 ist die Neue Wohngemeinnützigkeit im Körperschaftsteuerrecht verankert: gemeinnützige Mietwohnungs­anbieter erhalten Steuer­vorteile gegen Sozial- und Belegungsbindungen. Ob daraus ein wirkmächtiges Instrument wird, hängt von den Förderkulissen der Länder ab — Bayern hat hier Spielraum.

Einfach bauen. Schottenbauweise mit 32-cm-Schüttbeton, kein Untergeschoss, Ölöfen statt Zentralheizung, Versorgungs- und Garagenbau im Hof: ein bewusster Verzicht auf Standard, der den Kubikmeterpreis auf 38 DM drückte. Die TU München erprobt unter dem Titel Einfach Bauen (Lehrstuhl Florian Nagler) seit Jahren genau diesen Ansatz — robuste Massivbauten, schlanke Haustechnik, klare Konstruktion. Die parallele Debatte um eine Lockerung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und der DIN-Normenflut für den Wohnungsbau zielt in dieselbe Richtung. Rufs Haus ist seit 75 Jahren Beleg dafür, dass solche Bauten architektonisch nicht ärmer werden müssen — im Gegenteil.

Höhe und Verdichtung. 23 Meter — über der Münchner Staffelbauordnung von 1904, aber durch Sondergenehmigung möglich. Seit dem Bürgerentscheid von 2004 begrenzt die Stadt den Wohnhochhausbau faktisch auf 100 Meter (Frauenkirche). Die seit einigen Jahren laufende Münchner Hochhausdebatte zeigt, dass punktuelle Verdichtung an städtebaulich begründbaren Stellen wieder politisch verhandelbar ist. Rufs Haus ist ein gut gealtertes Argument: ein einzelner, präzise platzierter Bau über der Trauflinie kann das Quartier eher stärken als brechen — wenn er gestalterisch trägt.

Aufgelockerte Setzung. Vorhoelzers Vorschlag — Bauflucht zurücknehmen, Licht und Luft hineinlassen — war städtebaulich entscheidend für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens. Vergleichbares findet sich heute in der Diskussion um Hinterhof- und Aufstockungsbebauung, in den geplanten Aufweitungen einzelner Maxvorstädter Achsen für Rad- und Fußverkehr und im Konzept der „grünen Innenhöfe". Das Sep-Ruf-Haus zeigt, dass Stadtreparatur und Verdichtung kein Widerspruch sein müssen, sondern beide aus derselben Haltung — präzises Maß, nicht maximale Ausnutzung — entstehen können.

Was sich aus dem Modell Theresienstraße in die heutige Debatte übertragen lässt, ist also kein nostalgischer Block, sondern ein Bündel: ein realer ratenfähig finanzierter Pfad ins Wohneigentum für Mittelschicht-Käufer, kürzere und ehrlicher begründete Verfahren, eine konstruktive Wende hin zu einfachem Bauen, ein gemeinnütziger Trägeransatz für Mietwohnungen und die Bereitschaft, einzelnen Bauten an strategischen Stellen Höhe zuzugestehen. Was sich nicht übertragen lässt: die Verfahrenstempi der jungen Bundesrepublik ohne moderne Schutzrechte und die rasche Zuteilung staatlicher Grundstücke aus konfisziertem Vorbesitz. Die Lehre des Hauses an der Theresienstraße ist eine über Werkzeuge — nicht über den Verzicht auf Standards, sondern über das richtige Bündel davon.