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Vier Straßen tragen das Viertel: Türkenstraße, Schellingstraße, Barer Straße, Augustenstraße. Geschichte, Gegenwart — und warum hier seit zwei Jahrzehnten kein Quadratmeter unter Marktpreis bleibt.
Das teuerste In-Viertel
Wer in der Maxvorstadt wohnt, zahlt heute im Schnitt 25,10 €/m² Kaltmiete — das ergab der IVD-Bericht 2025. Damit gehört das Viertel zur Top-Liga der Münchner Stadtteile: nur Herzogpark (28,80 €), Alt-Bogenhausen (28,50 €) und Altstadt-Lehel (28,00 €) liegen noch darüber. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Mieten um 5,9 % gegenüber dem Vorjahr — innerhalb des Bezirks führt die alte Schönfeldvorstadt mit 24,38 €/m².
Beim Kauf wird es noch eindeutiger. Eine Eigentumswohnung in der Maxvorstadt kostet Anfang 2026 im Durchschnitt zwischen 11.000 und 11.800 €/m². Bestandswohnungen liegen bei rund 9.800 €/m², gehobene Lagen erreichen 13.550 €/m², Neubauten im Schnitt etwa 15.850 €/m². Die Spannweite reicht damit von rund 7.800 €/m² in Randlagen bis weit über 15.000 €/m² in Spitzenobjekten zwischen Königsplatz und Englischem Garten. Eine 80-m²-Wohnung kann gerne über 1,2 Millionen EUR kosten.
Bestätigt wird das durch eine neue Auswertung von immowelt (Pressemitteilung vom 21. Mai 2026): Im bundesweiten Ranking der Wohnimmobilien-Angebotspreise in den Stadtteilen der 15 größten deutschen Städte belegt die Maxvorstadt mit 11.312 €/m² Platz 2 — nur das benachbarte Altstadt-Lehel liegt mit 12.689 €/m² noch darüber. Auf den Plätzen drei und vier folgen mit Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (11.045 €) und Schwabing-West (10.242 €) zwei weitere Münchner Viertel; insgesamt stellt München 11 der 20 teuersten Stadtteile Deutschlands. Außerhalb Münchens knackt nur das Hamburger Harvestehude (10.241 €) die 10.000-Euro-Marke. Zum Vergleich: Berlin-Mitte erreicht 6.647 €/m² — und damit gerade einmal die Hälfte des Altstadt-Lehel-Niveaus. Innerhalb Münchens liegt die Maxvorstadt 37,8 % über dem Stadtdurchschnitt von 8.207 €/m².
Die Treiber sind bekannt: Innenstadtnähe, optimale Verkehrsanbindung, der nahe Englische Garten, eine der weltweit dichtesten Museumsregionen, drei Hochschulen mit zigtausend Studierenden, eine intakte Gründerzeit-Bausubstanz und — seit 2002 — der städtebauliche Schub durch die Pinakothek der Moderne und das Museum Brandhorst (2009). Die Maxvorstadt ist „angekommen". Der Preis dafür: Wohnungsmarkt-Mondpreise, ein Single-Anteil von 67,4 % (der höchste Wert aller 25 Münchner Stadtbezirke) und eine spürbare Verdrängung des historischen Studierenden- und Kreativen-Milieus.
Türkenstraße
Boheme-Achse · seit 1812
Vom Odeonsplatz zur Akademie — die wichtigste Hauptschlagader der Maxvorstadt.
„Die geistige Wiege Schwabings stand ohne Zweifel in der Türkenstraße" — dieser Satz aus der Abendzeitung von 1955 sitzt bis heute. Wo Touristen „Schwabing" rufen, lief die Boheme der Jahrhundertwende ihre Runden: Frank Wedekind, Karl Valentin, Ludwig Thoma, Erich Mühsam, Joachim Ringelnatz. Im Kabarett Simplicissimus (Türkenstr. 57), das Kathi Kobus 1903 eröffnete, traten sie alle auf — das Lokal wurde zum legendären Alter Simpl, der bis heute existiert (mit kurzer Insolvenz-Pause 2023, seit 2024 wieder offen).
Das Sep-Ruf-Haus an der Theresienstraße
An der Ecke Türkenstraße / Theresienstraße 46–48 steht eines der wichtigsten Nachkriegsbauwerke Münchens: das achtgeschossige Wohnhochhaus von Sep Ruf, errichtet 1950–1952 für die „Vereinigung zur Behebung der Wohnungsnot". Im April 1951 standen Münchnerinnen und Münchner Schlange, um die Musterwohnungen zu besichtigen — sie sahen etwas, das es in der konservativen Münchner Nachkriegsarchitektur so noch nicht gab.
Sep Ruf (1908–1982) — später Mitschöpfer des Kanzlerbungalows in Bonn (1964) und des deutschen Pavillons der Expo Brüssel 1958 (mit Egon Eiermann) — setzte hier eine architektonische Ansage: raumhohe Fensterelemente ohne Sturz, Brüstung oder Schwelle. Was heute selbstverständlich klingt, war 1951 ein soziales Manifest. „Durch den offenen Raum, der mit der Natur verbunden ist", erklärte Ruf, werde die „menschliche Würde" auch im sozialen Wohnungsbau architektonisch vermittelt. Architekturkritiker Hans Eckstein zur Eröffnung: „Von großer Bedeutung für die Planung und das Bauen im so stark vom konservativen lokalen Geist beherrschten München."
Das Haus steht seit 1988 unter Denkmalschutz und feierte 2021 seinen siebzigsten Geburtstag. Wer die Türkenstraße von der Brienner Straße Richtung Kunstakademie geht, sollte den Blick heben.
Heute
Studentenkneipen (Atzinger, Schall & Rauch), Antiquariate, der Astor Film Lounge im ARRI (Türkenstr. 91), das italienisch-bayerische Wechselspiel zwischen Pizza, Schnitzel und Espresso. Die Türkenstraße ist die einzige Straße der Maxvorstadt, die ihren bohemischen Charakter weitgehend bewahrt hat — auch wenn die Mieten der Boutiquen längst Champs-Élysées-Niveau erreichen.
Schellingstraße
Studenten-Achse · seit 1857
Schach, Schnitzel, Schreibmaschinen — die literarische Maxvorstadt.
1857 erhielt die Straße ihren Namen nach Friedrich Wilhelm Schelling (1775–1854) — Naturphilosoph, ab 1807 Generalsekretär der Akademie der Bildenden Künste, ab 1827 Dozent an der LMU. Ein Münchner Idealist, der die Romantik mit der Wissenschaft verband — und damit ein passender Namensgeber für eine Straße, die zur intellektuellen Hauptachse der Maxvorstadt werden sollte.
Schelling-Salon — seit 1872
Auf Schellingstr. 54 betreibt die Familie Mehr seit 1872 den Schelling-Salon — ein im Wiener Café-Restaurant-Stil eröffneter Schankraum, in dem sich die Welt der Handwerker und kleinen Angestellten mit der Welt der Bohemiens und gescheiterten Existenzen traf. Auf den Gästelisten der frühen Jahrzehnte: Rilke, Brecht, Ringelnatz, Ibsen, Lenin — und ein gewisser Adolf Hitler, der allerdings nach mehreren unbezahlten Rechnungen Hausverbot bekam und in das benachbarte Osteria Bavaria (heute Osteria Italiana, Schellingstr. 62) umzog. Heute ist der Schelling-Salon mit Billardtischen, Kicker und Schnitzel ein Lieblingsplatz von Studierenden, Stadtrundgängen und Lokalreportern.
Heute
Die Schellingstraße zieht sich von der Türkenstraße bis zur Schleißheimer Straße und ist die wohl studentischste Adresse der Maxvorstadt. Kneipen (Schall & Rauch, Atzinger), Buchläden (Words' Worth), italienische Trattorien (Osteria Italiana, Porto Cervo) und das Lost Weekend — Café, Co-Working und Buchhandlung in einem — geben den Ton an. Wer „echtes Studentenleben in München" sehen will, kommt hierher.
Barer
Straße
Museums-Achse · seit 1826
Drei Pinakotheken, ein Brandhorst, ein Schlachtfeld als Namensgeber.
Die Barer Straße trägt ihren heutigen Namen seit dem 2. März 1826 — auf Anordnung König Ludwig I.. Davor hieß sie zwischenzeitlich Karolinenstraße, Wilhelminenstraße, Sommerstraße. Der heutige Name erinnert an die Schlacht bei Brienne 1814, in der bayerische Truppen Napoleon nahe der französischen Stadt Bar-sur-Aube stoppten. Eine ungewöhnliche Pointe: eine Münchner Museumsmeile, benannt nach einem Schlachtfeld.
Die Pinakothek-Diagonale
Die Barer Straße verläuft vom Lenbachplatz im Süden über den Karolinenplatz und kreuzt Gabelsberger-, Theresien- und Schellingstraße, bevor sie nach Norden in den Geschwister-Scholl-Platz mündet. Dazwischen liegt das, was bis vor wenigen Jahrzehnten Wiese und Kasernengelände war — heute aber eine der weltweit dichtesten Museumsregionen, mit einem ungebrochenen chronologischen Bogen von der Antike bis zur Gegenwart:
- Alte Pinakothek (Barer Str. 27) — 1836 von Leo von Klenze eröffnet, damals das größte Museumsgebäude der Welt.
- Neue Pinakothek (Barer Str. 29) — Sanierung läuft, Sammlung temporär im Marstall.
- Pinakothek der Moderne (Barer Str. 40) — Eröffnung 2002, der städtebauliche Wendepunkt für die Maxvorstadt.
- Museum Brandhorst (Theresienstr. 35a, an der Ecke) — 2009 eröffnet, Hülle aus 36.000 Keramikstäben.
Heute
Die Barer Straße ist die touristische Schlagader der Maxvorstadt — was den Bewohnern nicht immer gefällt, aber den Cafés und Galerien zwischen Brienner und Theresienstraße prächtig zu Kasse spielt. Galerie Biedermann, Walter Storms Galerie (Schellingstr. 48, eine Querstraße), Lillemor's-Nachfolger Glitch Bookstore (Barer Str. 70) — alle leben vom Magnetismus der Museen.
Augustenstraße
Theater-Achse · seit 1812
1,3 km Maxvorstadt zwischen Dachauer Straße und Josephsplatz.
Am 1. Dezember 1812 erhielt die Straße ihren Namen — nach Prinzessin Auguste Amalie von Bayern (1788–1851), der ältesten Tochter König Max I. Josephs. Sie war 1806 von Napoleon politisch verheiratet worden mit dessen Stiefsohn Eugène de Beauharnais — jenem Mann, dem Leo von Klenze später am Odeonsplatz das prachtvolle Leuchtenberg-Palais bauen sollte. Die Augustenstraße erinnert also an die dynastische Schachfigur, die Bayern den Königstitel verschaffte.
Die Geburt der Münchner Kammerspiele
In der Augustenstraße 89 öffnete 1911 ein Theatersaal seine Türen, der bis 1926 die erste feste Spielstätte der Münchner Kammerspiele sein sollte — eine der wichtigsten Bühnen der deutschen Theatermoderne. Hier wurden Stücke gespielt, die das bürgerliche Theater des 19. Jahrhunderts hinter sich ließen: Frank Wedekind, Bertolt Brechts frühe Erfolge, das expressionistische Drama. Erst 1926 zog das Ensemble in die Kammerspiele in der Maximilianstraße, wo es bis heute spielt. Die Augustenstraße bleibt als „Mutterhaus" der Kammerspiele eine Adresse mit Aura.
Heute
Auf 1,3 km zwischen Dachauer Straße und Josephsplatz ist die Augustenstraße die nüchternste der vier Hauptachsen — weniger spektakulär als Türken- oder Barer Straße, aber dichter im Alltag. The Munich Readery (Augustenstr. 104), Wirtshaus Maxvorstadt (Nr. 53), Bobby's Italiener, Café Josefina, Bowls & Blenders. 2024 diskutierten Anwohner und Stadtrat über eine Verkehrsberuhigung und Umgestaltung — Maxvorstadt im Mikrokosmos: zwischen Verdichtung und dem Wunsch nach mehr Charme statt mehr Chaos.
Die Maxvorstadtüber den Immobilienmarkt der 2020er
wird abgegrast
von Heuschrecken.
Was 1812 als rationelles Wohnviertel zwischen Karlstor und Schwabinger Tor geplant wurde, ist heute eine der teuersten Adressen Münchens. Die Frage, wie viel Boheme ein 25-€/m²-Viertel verträgt, beschäftigt das Stadtviertel-Gremium genauso wie die Stammgäste im Schelling-Salon.